Bestandsschutz schafft Vertrauen!
Neue Zweckentfremdungssatzung bringt Rechtssicherheit für Ferienwohnungsbesitzer.
Nach intensiven Diskussionen und einem mehr als sechsmonatigem politischen Ringen hat der Stadtrat von Norderney am 3. Dezember 2024 eine neue Zweckentfremdungssatzung verabschiedet. Mit einer knappen Mehrheit von 10 zu 9 Stimmen, unterstützt durch die Freien Wähler, CDU, FDP und einer Stimme aus dem Lager der Grünen, wurde ein entscheidender Schritt zur Schaffung von Rechtssicherheit für Betreiber von Ferienwohnungen unternommen.
Die Zweckentfremdungssatzung soll verhindern, dass Wohnraum der Insulaner zweckentfremdet und als Ferienwohnung an Gäste vermietet wird. Durch die zunehmende Umwandlung wird Wohnraum für Norderneyer knapp, das muss verhindert werden.
Die Frage ist aber: was passiert mit den vielen Ferienwohnungen, die in der Vergangenheit bereits entstanden sind?
Norderney und der Landkreis Aurich haben in den Jahren vor 2015 nach der Rechtsauffassung gehandelt, dass die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und die Nutzung als Dauerwohnung städtebaulich eine gleichartige Nutzung ist. Eine besondere Genehmigung als Ferienwohnung war danach nicht erforderlich. Ab 2015 gab es eine Änderung der Rechtssprechung und damit änderte dann die Stadt Norderney und der LK Aurich ihre Rechtsauffassung. Die Nutzungsarten „Dauerwohnung“ und „Ferienwohnung“ sind seitdem verschiedene mit der Folge, dass es bei einem Wechsel der Nutzung einer Baugenehmigung bedarf.
Seit 2017 ist dieses nunmehr auch die Gesetzeslage nach der Baunutzungsverordnung. Tatsache ist aber, dass viele der vor dieser Zeit entstandenen Wohnungen keine explizite Baugenehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung haben – Sie brauchten diese ja auch nicht!
Der Bürgermeister und die Verwaltung hatten mit Unterstützung der SPD-Fraktion und der Fraktion „Die Grünen“ ursprünglich eine Satzung angestrebt, die es der Verwaltung der Stadt Norderney ermöglicht hätte, die Nutzung von jahrzehntelang legal betriebenen, förmlich aber ungenehmigten Ferienwohnungen vor 2015 rückwirkend als eine zweckentfremdete, illegale Nutzung zu bewerten und zu untersagen.
Im Rahmen einer sog. Härtefalllösung wäre dann im Einzelfall nach freiem, subjektivem Ermessen von ihr zu entscheiden, ob sie diese seit vielen Jahren und Jahrzehnten vor 2015 als Ferienwohnung genutzten Wohnungen weiterhin gestattet oder nicht gestattet.
Der Willkür wäre dadurch Tor und Tür geöffnet worden.
Diese Regelung hat die Mehrheit des Rates nun abgelehnt.
Die nun beschlossene Satzung hat einen juristisch fundierten Vorschlag der Freien Wähler Norderney (Moroni/FWN) zur Grundlage und stellt das Ergebnis einer Koalition der Vernünftigen dar. Die dieser Satzung zugrunde liegende Rechtsauffassung führt dazu, dass Wohnungen, die vor dem 01.01.2015 als Ferienwohnungraum genutzt wurden und werden, nicht der Zweckentfremdungssatzung unterliegen auch wenn sie förmlich nicht genehmigt wurden.
Unser gemeinsames Ziel bleibt es, lebenswerte Bedingungen und Wohnmöglichkeiten für alle Insulaner zu schaffen. Dies kann jedoch nicht durch die Einschränkung der Haupteinnahmequelle der Insel erreicht werden.
Stattdessen plädieren wir für eine Lockerung und Anpassung des Baurechts. So könnten beispielsweise im Gewerbegebiet Arbeitnehmerunterkünfte – insbesondere auch für Saisonkräfte – geschaffen werden, neue Wohnprojekte für junge Familien (Eigenheime/westlich von Up Süderdün) und bezahlbare Wohnungen für Singles (Booken) könnten auf Norderney entstehen und den Wohnungsmarkt weiter entspannen.
Die Lösung liegt nicht im Verbot, sondern im Neu- und Umbau!
Wichtige Punkte der beschlossenen Satzung:
Wohnraum, der bereits vor dem 01.01.2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde und über eine förmliche baurechtliche Genehmigung verfügt, genießt formellen Bestandsschutz.
Wohnraum in bestimmten Baugebieten (WR-, WA-, WB-, MI-, MK-Gebiete), der vor dem 01.01.2015 ohne förmliche Genehmigung zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde und weiterhin genutzt wird, erhält aufgrund langjähriger Rechtsauffassung Bestandsschutz gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG sowie Vertrauensschutz gemäß Art. 20 Abs. 3 GG und unterfällt somit nicht der Zweckentfremdungssatzung.
Nicht förmlich genehmigter Wohnraum zur Fremdenbeherbergung vor 2015 ist damit – anders als der abgelehnte Entwurf dies vorsah – keine Zweckentfremdung sondern kann nach geltenden Bebauungsplänen genehmigungsfähig sein und ist entsprechend zu genehmigen.
Die FDP Norderney sieht in dieser Entscheidung einen wichtigen Schritt zur Sicherstellung wirtschaftlicher und sozialer Stabilität auf unserer Insel und freut sich darauf, gemeinsam mit allen Fraktionen an weiteren Lösungen für den Wohnungsmarkt zu arbeiten.
5. Dezember 2024